Skala 44,39 mln noclegów zarezerwowanych online w 2025 roku oznacza, że najem krótkoterminowy w Polsce przestaje być niszową strategią i staje się pełnoprawnym segmentem rynku mieszkaniowego. Dla inwestora kluczowe jest nie to, że padł rekord, ale gdzie koncentruje się popyt, jak silna jest sezonowość oraz jakie ryzyko konkurencyjne wynika z dalszego wzrostu popularności platform.
44,39 mln noclegów – co ta liczba oznacza dla rynku?
W 2025 roku liczba noclegów zarezerwowanych przez platformy takie jak Airbnb, Booking, Expedia i Tripadvisor wyniosła 44,39 mln. Rok wcześniej było to 39,02 mln, a w 2018 roku niespełna 16 mln. Oznacza to wieloletni, wyraźny wzrost skali.
Dane liczone są jako iloczyn liczby gości i liczby spędzonych nocy. W praktyce:
- dłuższe pobyty i większe grupy istotnie podbijają statystyki,
- wysoki wynik nie musi oznaczać proporcjonalnego wzrostu liczby lokali,
- ale potwierdza rosnące wykorzystanie istniejącej oraz nowej podaży.
Skala wpływu: ogólnokrajowa, z koncentracją w wybranych regionach turystycznych.
Sezonowość i koncentracja regionalna – realne centrum zysków
Rekordowy był sierpień 2025 roku. Największą liczbę noclegów odnotowano w województwach:
- małopolskim – 1,57 mln w samym sierpniu,
- pomorskim,
- zachodniopomorskim.
Każdy z tych regionów przekroczył próg miliona noclegów w jednym miesiącu. Jednocześnie dane pokazują silną sezonowość – letni szczyt znacząco przewyższa pozostałą część roku.
Dla inwestora oznacza to:
- wysoki potencjał przychodu w szczycie sezonu,
- ale jednocześnie duże uzależnienie rocznego wyniku od 2-3 miesięcy.
Wpływ ma charakter regionalny – szczególnie w pasie nadmorskim i w regionach górskich.
Struktura popytu – dominacja turysty krajowego
W ostatnich dwóch latach około 61 proc. wszystkich noclegów rezerwowanych online stanowili turyści krajowi. Oznacza to, że popyt nie jest wyłącznie zależny od ruchu międzynarodowego.
Z punktu widzenia ryzyka:
- rynek jest częściowo odporny na wahania zagranicznej turystyki,
- ale w większym stopniu zależny od kondycji finansowej krajowych gospodarstw domowych.
Model oparty głównie na krajowym kliencie oznacza większą wrażliwość na ceny i konkurencję wewnętrzną.
Porównanie dwóch podejść inwestycyjnych
1. Najem krótkoterminowy w regionach turystycznych
- korzyść: rekordowe wolumeny noclegów i silny sezon letni,
- ryzyko: wysoka sezonowość i koncentracja podaży w sierpniu,
- wysoka intensywność konkurencji na platformach.
2. Najem długoterminowy w tych samych lokalizacjach
- stabilniejszy miesięczny przepływ gotówki,
- niższa ekspozycja na sezonowe wahania obłożenia,
- mniejsze koszty operacyjne i niższe ryzyko pustostanu poza sezonem.
Rekordowe dane dla platform nie oznaczają automatycznie, że strategia krótkoterminowa będzie efektywniejsza netto po uwzględnieniu kosztów operacyjnych i zmienności obłożenia.
Polska przed Chorwacją – znaczenie dla podaży
Polska zajmuje obecnie siódme miejsce w UE pod względem liczby noclegów rezerwowanych online, wyprzedzając Chorwację w ujęciu rocznym.
Dla inwestora ważniejsze niż ranking jest to, że rosnąca popularność segmentu:
- przyciąga nowych właścicieli do modelu krótkoterminowego,
- zwiększa tempo przyrostu podaży mieszkań przeznaczanych pod platformy,
- nasila konkurencję cenową w szczycie sezonu.
Jednocześnie w samym sierpniu Chorwacja Adriatycka osiągnęła ponad 12 mln noclegów, co pokazuje, że europejscy liderzy operują na wielokrotnie wyższej skali. W praktyce oznacza to, że Polska rozwija segment dynamicznie, ale nadal konkuruje głównie wewnątrz własnego rynku.
Ryzyko nadpodaży i płynności
Rosnąca liczba rezerwacji idzie w parze z rosnącą popularnością najmu krótkoterminowego. Jednocześnie segment jest przedmiotem dyskusji regulacyjnych.
Dla inwestora oznacza to dwa równoległe ryzyka:
- ryzyko lokalnej nadpodaży w atrakcyjnych turystycznie regionach,
- ryzyko regulacyjne wpływające na możliwość wynajmu lub koszty operacyjne.
Płynność wyjścia z inwestycji będzie zależeć od tego, czy nieruchomość pozostanie atrakcyjna również jako lokal do najmu długoterminowego. Im bardziej inwestycja jest zoptymalizowana wyłącznie pod sezon turystyczny, tym większa wrażliwość na zmiany przepisów i popytu.
Najczęstsze błędne interpretacje
- Rekord liczby noclegów nie oznacza rekordowej rentowności każdego lokalu.
- Wysoki wynik sierpnia nie przekłada się liniowo na cały rok.
- Wyprzedzenie Chorwacji w skali rocznej nie oznacza porównywalnej struktury sezonowej.
- Wzrost liczby noclegów nie mówi nic o kosztach operacyjnych i marży netto.
Zasady alokacji kapitału w obecnych warunkach
- Analizować wyniki w ujęciu rocznym, nie miesięcznym.
- Zakładać konserwatywne obłożenie poza sezonem letnim.
- Ocenić możliwość płynnego przejścia na najem długoterminowy.
- Uwzględnić potencjalny wzrost konkurencji w regionach z najwyższą popularnością.
Rekord 44,39 mln noclegów potwierdza rosnące znaczenie najmu krótkoterminowego w Polsce. Dla inwestora to sygnał potencjału przychodowego, ale jednocześnie rosnącej konkurencji i wrażliwości na sezonowość oraz regulacje. Decyzja kapitałowa powinna opierać się nie na rekordzie miesięcznym, lecz na odporności projektu na zmienność poza szczytem sezonu.