Skala i dynamika najmu krótkoterminowego w największych miastach w Polsce potwierdzają, że ten segment pozostaje istotnym rynkiem dla inwestorów, ale jego atrakcyjność ma wyraźnie lokalny charakter. Decyzja kapitałowa nie powinna opierać się wyłącznie na procentowych wzrostach, lecz na realnej skali rynku, pozycji miasta w UE oraz intensywności konkurencji.
Realny wymiar rynku – gdzie faktycznie koncentruje się popyt?
W 2025 r. liczba noclegów z najmu krótkoterminowego rezerwowanych przez Airbnb, Booking i Expedia w Polsce wzrosła o prawie 14% rok do roku – z 39,02 mln do 44,39 mln. Dane obejmują iloczyn liczby gości i liczby nocy oraz wyłączają hotele i campingi.
Trzy miasta wyraźnie dominują pod względem skali:
- Warszawa – 5,41 mln noclegów (+9% r/r)
- Kraków – 5,12 mln (+15%)
- Trójmiasto – 4,80 mln (+8%)
Pozostałe analizowane ośrodki osiągnęły wyraźnie mniejsze wolumeny:
- Wrocław – 2,31 mln (+15%)
- Poznań – 1,01 mln (+18%)
- Łódź – 0,89 mln (+23%)
Z punktu widzenia inwestora oznacza to, że realna płynność operacyjna i skala rynku koncentrują się przede wszystkim w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. W pozostałych miastach wzrost jest dynamiczny procentowo, ale baza pozostaje relatywnie mała.
Pozycja na tle UE a intensywność konkurencji
W rankingu około 1200 podregionów NUTS 3 w UE najwyższe pozycje zajęły:
- Warszawa – 40 miejsce
- Kraków – 42 miejsce
- Trójmiasto – 43 miejsce
- Podregion nowotarski – 45 miejsce
Dodatkowo Warszawa (17 miejsce) i Kraków (18 miejsce) znalazły się wśród 20 dużych miast UE z największą liczbą noclegów.
Jednocześnie wskazano, że Budapeszt i Praga cechują się większą intensywnością najmu względem liczby mieszkańców niż Warszawa. W przypadku porównania Budapesztu, Krakowa i Pragi sytuacja jest bardziej zbliżona.
Dla inwestora oznacza to, że największe polskie rynki funkcjonują w europejskiej czołówce pod względem skali, co potwierdza popyt, ale jednocześnie sugeruje wysoką konkurencję w segmencie prywatnych lokali.
Dynamika wzrostu – sygnał inwestycyjny czy efekt niskiej bazy?
Najwyższy wzrost roczny wśród dużych miast odnotowała Łódź (+23%), a w ujęciu pięcioletnim liczba noclegów wzrosła tam o 582%. Dla innych miast wzrost względem pandemicznego dołka wyniósł od 173% (Trójmiasto) do 314% (Kraków).
Kluczowe jest rozróżnienie:
- wysokiej dynamiki procentowej,
- rzeczywistej skali rynku mierzonej w milionach noclegów.
Łódź przy 0,89 mln noclegów pozostaje rynkiem ponad pięciokrotnie mniejszym niż Warszawa. Oznacza to, że tempo wzrostu nie przekłada się automatycznie na porównywalną głębokość rynku ani płynność przy sprzedaży lokalu inwestycyjnego.
Dwie strategie inwestora – największe rynki vs rynki rosnące
Strategia 1: duże, ugruntowane ośrodki
- wysoka skala popytu (ponad 4,8-5,4 mln noclegów),
- obecność w europejskiej czołówce,
- niższa dynamika procentowa,
- prawdopodobnie większa konkurencja.
To podejście premiuje stabilność operacyjną i większą przewidywalność obłożenia, kosztem presji konkurencyjnej.
Strategia 2: miasta z wysoką dynamiką
- wzrosty rzędu 18-23% rocznie,
- wyraźny efekt odbicia po pandemii,
- mniejsza całkowita liczba noclegów.
Tutaj inwestor gra na dalsze zwiększanie skali rynku, jednak musi uwzględnić większą wrażliwość rentowności na lokalną podaż nowych lokali.
Płynność i ryzyko nadpodaży
Dane obejmują wyłącznie rezerwacje przez trzy główne platformy i nie pozwalają na rozróżnienie typu zakwaterowania. Pokazują jednak realną skalę aktywności.
W miastach z ponad 5 mln noclegów rocznie rynek jest głęboki. W ośrodkach z wolumenem poniżej 1 mln nawet niewielki napływ nowych lokali może istotnie zwiększyć konkurencję cenową.
Ryzyko nadpodaży ma charakter lokalny i miejskodzielnicowy, a nie ogólnopolski. Wysoki wzrost procentowy może przyciągać nowych inwestorów szybciej niż rośnie rzeczywisty popyt liczony w noclegach.
Najczęstsze błędne interpretacje
- Traktowanie 14% wzrostu w skali kraju jako równomiernego impulsu dla wszystkich miast.
- Zakładanie, że najwyższa dynamika procentowa oznacza najbardziej stabilny rynek.
- Porównywanie podregionów bez uwzględnienia ich zakresu terytorialnego (np. rozdzielenie Trójmiasta i podregionu gdańskiego).
- Pomijanie faktu, że dane nie obejmują rezerwacji poza Airbnb, Booking i Expedia.
Zasady alokacji kapitału w oparciu o dane
- Analizować jednocześnie wolumen (mln noclegów) i dynamikę procentową.
- Oddzielać efekt odbicia po pandemii od bieżącego tempa wzrostu.
- Uwzględniać pozycję miasta w rankingu UE jako wskaźnik dojrzałości rynku.
- Ocenić, czy planowana inwestycja opiera się na przewidywalnej skali popytu, czy na założeniu dalszej dynamicznej ekspansji.
Dane Eurostatu potwierdzają, że najem krótkoterminowy w Polsce osiągnął rekordowy poziom, a trzy największe ośrodki miejskie koncentrują znaczną część rynku. Dla inwestora oznacza to, że kluczowa decyzja dotyczy wyboru między skalą i stabilnością a dynamiką i potencjalnie wyższą zmiennością. Sama informacja o rekordzie nie jest wystarczającą przesłanką inwestycyjną – decydująca pozostaje lokalna struktura popytu i konkurencji.