Powrót niemieckiego kapitału instytucjonalnego w 2026 r. może mieć bezpośredni wpływ na płynność i wyceny aktywów typu core w Polsce. Dla inwestora indywidualnego oznacza to konieczność przemyślenia strategii wejścia i wyjścia – szczególnie w segmencie biurowym i logistycznym, gdzie kapitał zagraniczny oraz lokalny zaczynają konkurować o najlepsze produkty.
Kluczowy wątek inwestycyjny: kto będzie wyznaczał ceny w 2026 roku?
W 2025 r. polski kapitał osiągnął rekordowy, 20-procentowy udział w wolumenie inwestycyjnym we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych. Dominowały transakcje o wartości 20-30 mln euro. W 2026 r. apetyt ma rosnąć, a wolumeny mają być coraz większe.
Równolegle aktywne są:
- czeskie fundusze – z miesięcznymi napływami 10-30 mln euro,
- ok. 10-15 funduszy francuskich – celujących w aktywa do 50 mln euro z długimi umowami najmu (7-8 lat),
- grupy skandynawskie – zainteresowane dużymi biurowcami,
- kapitał niemiecki instytucjonalny – którego udział w 2025 r. był ograniczony, poza pojedynczą dużą transakcją (Vibe).
Jeśli niemieckie fundusze wrócą szerzej w 2026 r., pojawi się silniejsza konkurencja o aktywa core, co może wpłynąć na wyceny najlepszych projektów biurowych.
Kontekst makroekonomiczny a rynek nieruchomości
Prognozy na 2026 r. zakładają:
- wzrost PKB na poziomie 3,6 proc.,
- inflację ok. 2,7 proc.,
- bezrobocie w okolicach 3,1 proc.,
- stabilizację stóp procentowych,
- mniejszą różnicę w oczekiwaniach cenowych między kupującymi i sprzedającymi.
Oczekiwany napływ inwestycji publicznych z KPO oraz poprawa sytuacji eksportu (w związku z ożywieniem w Niemczech) tworzą warunki do zwiększenia aktywności transakcyjnej.
Z punktu widzenia inwestora oznacza to spadek bariery płynności i łatwiejsze domykanie transakcji, szczególnie w segmencie aktywów z ugruntowanym dochodem.
Porównanie strategii inwestorów
Kapitał polski
- prywatny, family offices,
- akceptacja niższych stóp zwrotu,
- zakupy w przedziale 20-30 mln euro (2025 r.),
- rosnąca skala w 2026 r.
Kapitał francuski
- 10-15 aktywnych funduszy,
- aktywa do 50 mln euro,
- umowy najmu 7-8 lat,
- wszystkie sektory, nacisk na stabilny dochód.
Kapitał czeski
- znaczące, regularne napływy gotówki,
- wysoka presja na zakupy w regionie CEE, w tym w Polsce.
Kapitał skandynawski i niemiecki
- Skandynawowie – duże, spektakularne transakcje biurowe,
- Niemcy – potencjalny powrót kapitału instytucjonalnego budującego segment core.
Największa zmiana strukturalna dotyczy możliwego wzmocnienia segmentu core dzięki powrotowi Niemców, co może ustabilizować wyceny najlepszych aktywów.
Przesunięcie z ilości na jakość – realny wpływ na najem
CBRE wskazuje na przesunięcie z ilości na jakość, szczególnie w sektorze biurowym i logistycznym. Dla inwestora oznacza to:
- preferowanie budynków o wysokim standardzie,
- większą konkurencję o najemców w starszych projektach,
- rosnące ryzyko utraty wartości aktywów niespełniających oczekiwań jakościowych.
Wpływ tej zmiany ma charakter co najmniej city-level w największych rynkach biurowych, gdzie operują inwestorzy skandynawscy i potencjalnie niemieccy.
Płynność i ryzyko nadpodaży
W artykule nie wskazano nowych fal podaży, lecz podkreślono poprawę płynności i większą liczbę transakcji w due diligence. Oznacza to:
- wzrost aktywności po stronie popytu inwestycyjnego,
- zmniejszenie luki cenowej między stronami,
- niższe ryzyko braku wyjścia z inwestycji w porównaniu z 2025 r.
Ryzyko nadpodaży nie zostało bezpośrednio wskazane. Główna zmienna to jakość aktywów, nie ich liczba.
Najczęstsze błędne interpretacje
- Założenie, że powrót kapitału zagranicznego automatycznie podniesie wyceny wszystkich nieruchomości – dotyczyć to może głównie aktywów core.
- Pogląd, że duża aktywność polskiego kapitału oznacza pełne uniezależnienie rynku od zagranicznych funduszy – segment instytucjonalny wciąż budowany jest przez kapitał międzynarodowy.
- Przekonanie, że poprawa makro eliminuje ryzyko – nadal istotna pozostaje jakość projektu i struktura najmu.
Implikacje dla alokacji kapitału
- W segmencie do 50 mln euro należy oczekiwać konkurencji ze strony kapitału polskiego i francuskiego.
- W dużych biurowcach możliwe jest zwiększenie presji zakupowej przy powrocie Niemców.
- Priorytetem staje się jakość aktywa i długość umów najmu.
- Segmenty wskazane jako perspektywiczne: domy senioralne (trend demograficzny) oraz hotele – korzystające z poprawy warunków finansowania.
Decyzje inwestycyjne w 2026 r. powinny uwzględniać rosnącą konkurencję kapitałową i selektywny charakter popytu – nie każdy aktyw skorzysta na poprawie płynności. Powrót niemieckiego kapitału może wzmocnić rynek, ale przede wszystkim w najwyższej jakości segmentach, co zwiększa znaczenie precyzyjnej selekcji projektów.