PKP poprzez Xcity Investment uruchamia równolegle wiele projektów mieszkaniowych i komercyjnych w największych miastach. Dla inwestora indywidualnego oznacza to przede wszystkim stopniowe zwiększanie podaży mieszkań – w tym PRS – w wybranych lokalizacjach oraz pojawienie się nowych, dużych etapowych projektów, które mogą lokalnie wpływać na czynsze, tempo sprzedaży i konkurencję.
Skala i koncentracja projektów – gdzie realnie pojawi się nowa podaż?
Z przekazanych informacji wynika, że spółka:
- analizuje kilkadziesiąt hektarów gruntów pod nowe inwestycje,
- realizuje 5 aktywnych projektów (Konin, Gdynia Międzytorze, Warszawa Gdańska, Mińsk Mazowiecki, Kraków),
- przygotowuje kolejne lokalizacje m.in. w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu.
Najbardziej konkretny wpływ na segment mieszkaniowy ma projekt na warszawskich Odolanach:
- 22 ha terenu,
- ponad 2 tys. mieszkań,
- formuła mixed use,
- realizacja etapowa – podział na trzy części,
- trwające przygotowania do wyboru partnerów inwestycyjnych.
To oznacza lokalny, dzielnicowy wpływ podażowy, a nie wpływ na cały rynek Warszawy. Skala projektu jest istotna w obrębie jednej części miasta, ale rozłożenie na etapy zmniejsza ryzyko jednorazowego „zalania” rynku.
PRS jako sygnał konkurencji czynszowej
Na ul. Burakowskiej 33 w Warszawie planowany jest projekt PRS na działce o pow. ok. 8 tys. mkw. Decyzja o wyborze funkcji wynika z:
- braku miejscowego planu zagospodarowania,
- założeń planu ogólnego wskazujących strefę usługową,
- oceny, że wynajem instytucjonalny ma obecnie dobre perspektywy,
- dużego zainteresowania inwestorów.
Dla inwestorów posiadających mieszkania na wynajem w tej części Warszawy oznacza to pojawienie się profesjonalnej konkurencji czynszowej. PRS zwykle zarządza ceną, standardem i marketingiem w sposób bardziej skoordynowany niż rozproszony rynek indywidualny.
Skala oddziaływania będzie jednak lokalna i zależna od ostatecznego wolumenu projektu.
Biurowce i handel – pośredni wpływ na mieszkaniowców
W Warszawie Gdańskiej planowane jest ok. 100 tys. mkw. GLA w czterech budynkach biurowych, przy czym projekt obejmuje również nowy dworzec kolejowy. Budżet ma być aktualizowany, a trwają rozmowy w sprawie modelu finansowania.
W Mińsku Mazowieckim planowany jest park handlowy o pow. ok. 5 tys. mkw. wraz z budową nowego dworca. Możliwe rozpoczęcie prac rozbiórkowych jeszcze w tym roku.
Wpływ tych projektów na inwestorów mieszkaniowych jest pośredni:
- wzmocnienie funkcji usługowej i infrastrukturalnej,
- potencjalne zwiększenie atrakcyjności okolicznych działek,
- wzrost znaczenia terenów przydworcowych.
Nie oznacza to jednak automatycznie wzrostu cen mieszkań – szczególnie w początkowej fazie projektu.
Model joint venture – konsekwencje dla tempa podaży
Wszystkie projekty realizowane są w formule joint venture, gdzie:
- Xcity wnosi grunt i przygotowanie inwestycji,
- partner odpowiada za finansowanie i realizację.
Dla inwestora indywidualnego oznacza to, że tempo realizacji jest uzależnione od domknięcia finansowania i ustaleń z partnerami. W kilku projektach (Warszawa Gdańska, Mińsk Mazowiecki) trwają rozmowy dotyczące finansowania.
Ryzyko szybkiego, jednoczesnego wprowadzenia bardzo dużej podaży jest ograniczone, ponieważ:
- projekty są wieloetapowe,
- wymagają uzgodnień planistycznych,
- w części lokalizacji dopiero trwają procedury (pozwolenia, uzgodnienia z konserwatorem, plan ogólny).
Porównanie dwóch podejść inwestycyjnych
1. Zakup w sąsiedztwie dużych projektów
- potencjalny wzrost jakości infrastruktury,
- lepsza płynność w długim terminie,
- ryzyko kilkuletniej konkurencji podażowej.
2. Zakup w lokalizacjach bez dużych rezerw gruntów
- mniejsze ryzyko nowej podaży,
- ograniczone możliwości rozwoju otoczenia,
- często wyższa cena wejścia.
W kontekście projektów Xcity Investment kluczowe jest rozróżnienie: czy inwestujemy w mikroobszar objęty wieloetapowym masterplanem, czy w istniejącą, już ukształtowaną tkankę miejską.
Ryzyko nadpodaży i płynności
Największe lokalne ryzyko podażowe dotyczy:
- Odolan w Warszawie – ponad 2 tys. mieszkań,
- Gdyni Międzytorze – ponad 14 ha zabudowy mieszkaniowej etapowanej.
Jednak ze względu na etapowanie oraz procedury administracyjne wpływ będzie rozłożony w czasie. Oznacza to raczej presję na marże deweloperskie i konkurencję cenową w nowych projektach niż natychmiastowe obniżki czynszów na rynku wtórnym.
Najczęstsze błędne interpretacje
- „PKP ma 100 tys. ha, więc zaleje rynek mieszkaniami” – większość gruntów to tereny infrastrukturalne.
- „Nowy projekt zawsze podnosi ceny w okolicy” – początkowo może zwiększyć konkurencję.
- „PRS zawsze wypiera najem prywatny” – wpływ zależy od segmentu i skali projektu.
Zasady alokacji kapitału w otoczeniu projektów PKP
- Sprawdzaj etap administracyjny projektu – analizy i koncepcje nie oznaczają szybkiej podaży.
- Uwzględniaj etapowanie – duży projekt rzadko trafia na rynek jednorazowo.
- Wycena powinna zakładać możliwą konkurencję nowych mieszkań w ciągu kilku lat.
- W lokalizacjach z planowanym PRS kalkuluj czynsz konserwatywnie.
Wniosek inwestycyjny
Projekty Xcity Investment oznaczają systematyczne uruchamianie atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych terenów przydworcowych w największych miastach. Ich wpływ będzie przede wszystkim lokalny i rozłożony w czasie. Dla inwestora indywidualnego kluczowe jest nie to, że powstaną nowe mieszkania, ale gdzie, w jakiej formule (sprzedaż czy PRS) oraz w jakim horyzoncie czasowym. Największe znaczenie ma analiza konkretnej mikro-lokalizacji, a nie sama skala zapowiadanych hektarów.