Przeniesienie licytacji komorniczych do internetu zwiększa dostęp do ofert, ale dla inwestora oznacza przede wszystkim wzrost konkurencji i mniejszą przestrzeń do uzyskania ponadprzeciętnego dyskonta cenowego. Sama zmiana formy sprzedaży nie obniża ryzyka transakcyjnego ani nie gwarantuje atrakcyjnej ceny zakupu.
Co realnie zmieniło się dla inwestora?
Od 5 grudnia 2025 r. sprzedaż nieruchomości w egzekucji komorniczej odbywa się przede wszystkim w formie elektronicznej. Już w 2025 roku ponad 40 proc. sprzedaży komorniczych przeprowadzono online, podczas gdy w 2022 r. było to 7,3 proc.
Dostęp do Portalu Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych umożliwia udział w przetargu osobom z całego kraju – bez konieczności fizycznej obecności w sądzie czy kancelarii. Z punktu widzenia inwestycyjnego oznacza to:
- łatwiejsze wyszukiwanie ofert,
- szerszy krąg potencjalnych nabywców,
- wyższą konkurencję podczas licytacji.
W praktyce przewaga informacyjna i geograficzna, która wcześniej mogła sprzyjać lokalnym inwestorom, ulega ograniczeniu.
Skala rynku egzekucji – ograniczony wpływ na podaż
W 2025 roku odnotowano 129 333 zajęcia nieruchomości. Jednocześnie przeprowadzono 7377 sprzedaży w drodze licytacji oraz 150 przejęć przez osoby uprawnione. Wskaźnik skuteczności sprzedaży wyniósł około 5,8 proc.
Oznacza to, że:
- tylko niewielka część zajętych nieruchomości trafia finalnie na rynek,
- egzekucje z nieruchomości stanowią ograniczony segment całego rynku mieszkaniowego.
Z perspektywy podaży jest to skala lokalna, a nie systemowa. E-licytacje nie tworzą nowego strumienia mieszkań – zmieniają jedynie sposób ich dystrybucji.
Cena wywoławcza a realna cena zakupu
Cena wywoławcza wynosi trzy czwarte wartości oszacowania, a w drugiej licytacji – dwie trzecie. Jednak eksperci wskazują, że w przypadku nieruchomości w dobrej lokalizacji i bez istotnych wad prawnych konkurencja może podnieść cenę do poziomu zbliżonego do rynkowego.
Dla inwestora oznacza to, że:
- niższa cena startowa nie jest tożsama z efektywnym dyskontem,
- operat szacunkowy może nie odzwierciedlać aktualnej wartości rynkowej,
- marża bezpieczeństwa może zostać szybko zredukowana przez licytację online.
Trzy ryzyka, których internet nie eliminuje
Cyfryzacja nie zmienia podstawowych zagrożeń związanych z zakupem nieruchomości od komornika:
- ryzyko nabycia lokalu z dotychczasowym mieszkańcem,
- możliwość przedłużających się postępowań sądowych,
- brak możliwości obejrzenia nieruchomości przed licytacją.
W konsekwencji należy zakładać potencjalnie wyższe koszty remontu, dłuższy czas przejęcia lokalu oraz opóźnione rozpoczęcie najmu. To bezpośrednio wpływa na rentowność i płynność inwestycji.
Dwie strategie inwestora – gdzie jest przewaga?
Inwestor nastawiony na „okazję cenową”
- liczy na zakup znacząco poniżej wartości rynkowej,
- jest bardziej wrażliwy na rosnącą konkurencję w e-licytacjach,
- jego model wymaga dużego dyskonta na wejściu.
W warunkach rosnącego udziału sprzedaży online ta strategia staje się trudniejsza do realizacji.
Inwestor akceptujący podwyższone ryzyko operacyjne
- zakłada problemy prawne lub techniczne,
- uwzględnia dłuższy horyzont inwestycji,
- buduje rentowność na rozwiązaniu skomplikowanej sytuacji lokalu.
Zgodnie z analizą, największe rabaty występują tam, gdzie największe są ryzyka. Wzrost dostępności e-licytacji nie usuwa tej zależności.
Płynność wyjścia i ryzyko wyceny
Skoro skuteczność sprzedaży w relacji do liczby zajęć wynosi ok. 5,8 proc., segment ten pozostaje relatywnie wąski. Jednocześnie rosnąca liczba uczestników przetargów ogranicza prawdopodobieństwo zakupu wyraźnie poniżej rynku.
Dla inwestora oznacza to podwójne ryzyko:
- brak istotnej przewagi cenowej przy zakupie,
- konieczność sprzedaży już po cenach rynkowych, bez bufora wynikającego z dużego dyskonta.
To zwiększa znaczenie dokładnej analizy kosztów remontu, czasu oraz ryzyk prawnych przed przystąpieniem do licytacji.
Najczęstsze błędne założenia
- „Online oznacza taniej” – w praktyce większa dostępność zwiększa konkurencję.
- „Cena wywoławcza to realna cena zakupu” – licytacja może ją istotnie podnieść.
- „Internet zmniejsza ryzyko” – ryzyka prawne i techniczne pozostają niezmienne.
Zasady alokacji kapitału w segmencie e-licytacji
- Zakładaj scenariusz bazowy bez istotnego dyskonta względem rynku.
- W kalkulacji uwzględniaj opóźnienia w przejęciu lokalu.
- Traktuj potencjalny rabat jako premię za ryzyko, a nie gwarancję.
- Oceń, czy projekt pozostaje rentowny również przy cenie zbliżonej do rynkowej.
E-licytacje zwiększają wygodę i transparentność dostępu do ofert, ale nie zmieniają struktury ryzyka. Dla inwestora kluczowy wniosek jest prosty: rosnąca dostępność oznacza mniejszą asymetrię informacji i trudniejsze pozyskanie ponadprzeciętnej marży. Rentowność nadal wynika z umiejętnego zarządzania ryzykiem, a nie z samego faktu zakupu od komornika.