Po pierwszym kwartale 2026 roku inwestor stoi przed rynkiem, w którym popyt kredytowy i sprzedaż rosną szybciej niż podaż nowych mieszkań. Oznacza to rosnącą presję cenową w segmencie deweloperskim oraz przejściową poprawę płynności sprzedaży, ale przy jednocześnie zwiększonej wrażliwości na koszt finansowania i nastroje inflacyjne.
Rynek w fazie nierównowagi popytu i podaży
Skala odbicia jest mierzalna:
- 144 tys. osób wnioskujących o kredyt w I kwartale 2026 (+47% r/r),
- ok. 70 tys. udzielonych kredytów o wartości 31 mld zł,
- średnia wnioskowana kwota: 506 tys. zł,
- 8,8 tys. nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (-29% r/r),
- 12,7 tys. sprzedanych mieszkań (+31% r/r),
- spadek łącznej oferty deweloperów do 58,9 tys. lokali (-5% k/k).
Przez drugi kwartał z rzędu popyt przewyższa nową podaż. Dla inwestora oznacza to:
- krótszy czas sprzedaży lokali w dużych miastach,
- rosnące ryzyko dalszego wzrostu cen w segmencie pierwotnym,
- ograniczone pole negocjacyjne przy zakupie od dewelopera.
Jest to zjawisko o charakterze głównie city-level w siedmiu największych aglomeracjach, gdzie koncentruje się 56% wartości udzielonych kredytów.
Kontekst finansowy: kredyt jako główny motor popytu
Ożywienie wynika z dwóch wprost wskazanych czynników:
- obniżki stóp procentowych NBP do 3,75%,
- wzrost wynagrodzeń o 8-10% r/r.
Jednocześnie:
- ok. 30% kredytów liczbowo to refinansowania,
- rosnąca inflacja CPI i WIBOR 6M zwiększają niepewność,
- 59% badanych oczekuje dalszego wzrostu cen mieszkań.
Dla inwestora oznacza to podwójną wrażliwość rynku:
- finansowanie jest obecnie dostępne i wspiera płynność sprzedaży,
- ale decyzje zakupowe są przyspieszane przez obawy inflacyjne, nie tylko przez realną poprawę dostępności mieszkań.
W przypadku wzrostu kosztu pieniądza tempo popytu kredytowego może się szybko zmienić, co bezpośrednio przełoży się na płynność wyjścia z inwestycji.
Pierwotny czy wtórny – dwie odmienne dynamiki
Rynek pierwotny
- ceny +1,6% k/k i +6,4% r/r,
- w Trójmieście +18% r/r,
- spadająca oferta i ograniczona nowa podaż.
W tym segmencie występuje realna presja cenowa. Dla inwestora oznacza to lepszą krótkoterminową ochronę wartości kapitału, ale wyższy próg wejścia.
Rynek wtórny
- 41,6 tys. aktywnych ogłoszeń (+3% od stycznia),
- ceny stabilne w kwartale, +2% r/r (poniżej inflacji),
- różnice regionalne: silniejszy popyt m.in. w Poznaniu i Wrocławiu, spadki zapytań w Krakowie i Katowicach.
Na rynku wtórnym obserwujemy realną stabilizację cen. W praktyce daje to:
- większe pole negocjacyjne,
- niższe ryzyko natychmiastowej nadpłaty względem trendu inflacyjnego,
- bardziej selektywną płynność zależną od miasta.
Płynność i ryzyko niedoboru podaży
Spadek łącznej oferty deweloperów po dziewięciu kwartałach wzrostów jest sygnałem strukturalnym. Jeśli wysoki popyt utrzyma się w drugim kwartale, ograniczona liczba nowych projektów może:
- utrzymać presję na wzrost cen,
- zwiększyć konkurencję o atrakcyjne lokalizacje,
- utrudnić zakup poniżej średnich stawek rynkowych.
Jednocześnie na rynku wtórnym podaż rośnie wolniej niż zainteresowanie w wybranych miastach. Ryzyko nadpodaży obecnie nie jest widoczne. Dominującym ryzykiem jest raczej niedobór nowych lokali niż ich nadmiar, szczególnie w głównych aglomeracjach.
Najczęstsze błędne interpretacje
- Wysoka liczba wniosków kredytowych nie oznacza wyłącznie nowego popytu inwestycyjnego – 30% to refinansowanie.
- Stabilne ceny na rynku wtórnym nie oznaczają słabości – w warunkach inflacji oznaczają realną korektę, a nie załamanie.
- Wzrost sprzedaży r/r nie oznacza nieograniczonego potencjału wzrostu cen – nowa podaż została istotnie ograniczona.
Praktyczne wnioski alokacyjne
- W segmencie pierwotnym kluczowa staje się szybkość decyzji i analiza lokalnej podaży – presja cenowa jest widoczna.
- Na rynku wtórnym przewagę daje selekcja miast – popyt r/r rośnie silniej w Poznaniu i Wrocławiu niż w Krakowie czy Katowicach.
- Finansowanie powinno uwzględniać potencjalny wzrost zmiennych wskaźników (WIBOR 6M), mimo obecnie korzystnego poziomu stóp.
- Strategie nastawione na szybki flip są obecnie bardziej uzależnione od utrzymania dostępności kredytu niż od samej dynamiki cen.
Wnioski końcowe
Rynek wchodzi w drugi kwartał 2026 z wyraźną przewagą popytu nad podażą oraz silnym wsparciem kredytowym. Dla inwestora oznacza to korzystne warunki płynnościowe przy jednoczesnym wzroście cen w segmencie pierwotnym oraz większą selektywność na rynku wtórnym. Kluczowe będzie monitorowanie dostępności finansowania i lokalnych różnic popytowych, ponieważ to one w największym stopniu zadecydują o realnej rentowności i bezpieczeństwie wyjścia z inwestycji.