Podwojenie kosztów budowy mieszkań w ciągu dekady oraz utrzymująca się presja cenowa oznaczają dla inwestora indywidualnego jedno – scenariusz znaczących spadków cen mieszkań w dużych miastach staje się coraz mniej prawdopodobny, nawet przy słabszym popycie.
Koszt wytworzenia jako twarda bariera cenowa
Według danych Emmerson Evaluation koszt budowy 1 mkw. mieszkań w Warszawie pod koniec 2025 r. wynosił średnio ok. 8 tys. zł, wobec ok. 3,65 tys. zł dekadę wcześniej. Oznacza to wzrost o ponad 100 proc. w ciągu 10 lat.
Jednocześnie:
- mediana cen nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła 18 tys. zł za mkw.,
- średnia cena mieszkań w Polsce przekroczyła 15 tys. zł za mkw. (+ ok. 5 proc. r/r),
- Gdańsk: 18 356 zł za mkw.,
- Kraków: 17 054 zł za mkw.,
- Wrocław: 15 349 zł za mkw.,
- Poznań: 14 176 zł za mkw.
Dla inwestora oznacza to, że przy koszcie budowy przekraczającym 8 tys. zł za mkw. w samej Warszawie, deweloperzy mają ograniczoną przestrzeń do agresywnych obniżek cen. Koszt wytworzenia przestaje być elastyczny, a różnice pomiędzy kosztem a ceną sprzedaży muszą uwzględniać koszty finansowania, gruntu i ryzyko.
Presja materiałowa i nieprzewidywalność kosztów
W styczniu 2026 r. ceny materiałów budowlanych były średnio o 0,4 proc. wyższe niż rok wcześniej, natomiast w handlu hurtowym wzrost wyniósł 1,2 proc. Jednocześnie producenci sygnalizują możliwe podwyżki w grupach najbardziej zależnych od kosztów energii, w tym:
- izolacje termiczne,
- materiały dachowe,
- stolarka,
- chemia budowlana.
Wskazywane są również ryzyka związane z kosztami energii, paliw oraz sytuacją geopolityczną, które mogą przełożyć się na surowce i logistykę.
Dla rynku oznacza to, że kosztorysy nowych projektów muszą zawierać dodatkowe bufory finansowe. To bezpośrednio wpływa na:
- ostrożniejsze rozpoczynanie nowych inwestycji,
- wydłużenie procesu decyzyjnego,
- mniejszą skłonność do obniżania cen nawet przy spadku popytu.
Dwie strategie inwestora: rynek pierwotny vs rynek wtórny
Zakup na rynku pierwotnym
W warunkach rosnących i trudniej przewidywalnych kosztów budowy:
- deweloperzy dokładniej kalkulują marże,
- ograniczają ryzyko,
- nie zakładają istotnych korekt cenowych w dół.
Dla inwestora oznacza to mniejszą szansę na zakup poniżej kosztu odtworzeniowego. Jednocześnie stabilność kosztowa może ograniczać ryzyko gwałtownych przecen nowych lokali.
Zakup na rynku wtórnym
Jeżeli nowe projekty są uruchamiane ostrożniej, podaż w średnim terminie może rosnąć wolniej niż w okresach agresywnej ekspansji deweloperów. To może pośrednio wspierać wyceny mieszkań już istniejących, szczególnie w największych miastach.
Decyzja inwestora sprowadza się więc do wyboru między:
- mniejszą zmiennością cen na rynku pierwotnym,
- elastycznością negocjacyjną i potencjalnie lepszą ceną wejścia na rynku wtórnym.
Wpływ na podaż i ryzyko nadpodaży
Deweloperzy funkcjonują w środowisku większej niepewności i ostrożniej podchodzą do nowych inwestycji. To wskazuje na ograniczenie dynamiki nowej podaży, a nie jej nadmierny wzrost.
W praktyce:
- ryzyko nadpodaży wynikającej z masowego rozpoczynania projektów wydaje się ograniczone,
- ceny mogą pozostawać sztywne w dół nawet przy słabszym popycie,
- płynność sprzedaży może spaść szybciej niż same ceny.
Dla inwestora oznacza to, że w scenariuszu osłabienia popytu bardziej prawdopodobne są dłuższe czasy sprzedaży niż gwałtowne spadki cen nominalnych.
Najczęstsze błędne założenia inwestorów
- Założenie, że słabszy popyt automatycznie wywoła znaczące spadki cen – przy wysokim koszcie budowy przestrzeń do obniżek jest ograniczona.
- Przekonanie, że stabilizacja cen materiałów oznacza trwały spadek kosztów – producenci sygnalizują możliwość podwyżek.
- Ignorowanie wpływu nieprzewidywalności kosztowej na decyzje podażowe – większe bufory finansowe oznaczają wyższy próg opłacalności projektów.
Konsekwencje dla najmu i płynności inwestycji
Utrzymywanie się wysokich cen zakupu przy rosnących kosztach budowy oznacza, że inwestor musi szczególnie dokładnie analizować rentowność najmu przy obecnych poziomach cen transakcyjnych.
Jednocześnie:
- ograniczona podaż nowych projektów może w dłuższym okresie ograniczać presję konkurencyjną,
- w krótszym okresie kluczowym ryzykiem staje się spadek płynności sprzedaży, a nie gwałtowna przecena aktywa.
Zasady alokacji kapitału w obecnych warunkach
- Zakładać ograniczony potencjał spadku cen mieszkań w największych miastach.
- Uwzględniać możliwość wydłużonego czasu sprzedaży przy wyjściu z inwestycji.
- Analizować projekt pod kątem odporności na brak dużych rabatów cenowych na rynku pierwotnym.
- Unikać opierania decyzji wyłącznie na oczekiwaniu cyklicznych, głębokich korekt cen.
Rynek wszedł w fazę, w której przewidywalność kosztów stała się ograniczona, a koszt budowy stanowi twardą barierę dla spadków cen. Dla inwestora oznacza to konieczność ostrożnej kalkulacji rentowności i przyjęcia, że elastyczność cenowa deweloperów jest dziś mniejsza niż w poprzednich cyklach.