Dla inwestora indywidualnego rok 2026 oznacza rynek mieszkaniowy w fazie stabilizacji, ale z rosnącą presją kosztową po stronie podaży. Kluczowa decyzja dotyczy dziś wyboru strategii – zakup mieszkania na sprzedaż w warunkach możliwego wzrostu cen czy wejście w rynek najmu, gdzie rośnie segment PRS i konkurencja instytucjonalna.
Stabilizacja z presją wzrostową cen
Z analiz PKO BP wynika, że w perspektywie roku należy oczekiwać stabilizacji rynku z niewielkim wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań. Wspierać to mają:
- zwiększony popyt,
- stopniowo malejąca oferta mieszkań deweloperskich,
- rosnące ceny działek budowlanych,
- nowe warunki techniczne, w tym tzw. ustawa schronowa.
Dodatkowo w styczniu 2026 r. oddano do użytkowania 14,6 tys. mieszkań ogółem – o 39,3 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i o 8 proc. mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy oddali 8,6 tys. lokali – o 46,7 proc. mniej niż w grudniu 2025 r. i o 11,4 proc. mniej niż rok wcześniej.
W ujęciu inwestycyjnym oznacza to ograniczoną krótkoterminową presję podażową przy jednoczesnym wzroście kosztów w nowych projektach, co może przełożyć się na wyższe ceny wprowadzanych mieszkań.
Kontekst finansowy – wpływ stóp procentowych
Stopa referencyjna NBP została obniżona do poziomu 3,75 proc., co zwiększyło zdolność kredytową gospodarstw domowych. Banki notują wzrost zapytań o kredyty hipoteczne, przy istotnym udziale refinansowań.
Jednocześnie szeroka oferta mieszkań na sprzedaż zwiększa przestrzeń do negocjacji i poprawia pozycję kupującego w krótkim terminie.
Dla inwestora oznacza to:
- poprawę dostępności finansowania,
- większą elastyczność negocjacyjną przy zakupie,
- ale również ryzyko wzrostu cen w nowych etapach inwestycji z powodu rosnących kosztów budowy.
Rynek najmu – PRS jako rosnąca konkurencja
W IV kwartale 2025 r. rynek najmu był zrównoważony – z umiarkowanym popytem i stabilną podażą. Jednocześnie systematycznie rośnie segment PRS.
Według Savills do 2027 r. zasób PRS ma osiągnąć ok. 36 tys. mieszkań, głównie w największych aglomeracjach. Na koniec 2025 r. struktura geograficzna była następująca:
| Miasto | Udział w zasobie PRS |
|---|---|
| Warszawa | 32 proc. |
| Kraków | 19 proc. |
| Wrocław | 16 proc. |
Dodatkowo rynek oczekuje na finalizację kilku większych transakcji inwestycyjnych, które mogą poprawić wizerunek rynku i przyciągnąć kolejnych graczy.
Dla inwestora indywidualnego w największych miastach oznacza to rosnącą konkurencję jakościową i organizacyjną ze strony operatorów instytucjonalnych.
Dwie strategie inwestora – sprzedaż czy najem?
1. Strategia odsprzedaży
- korzysta z ograniczonego napływu nowych mieszkań w krótkim terminie,
- może skorzystać na wzroście kosztów budowy w nowych projektach,
- zależy w dużym stopniu od utrzymania popytu kredytowego.
2. Strategia najmu prywatnego
- funkcjonuje w warunkach zrównoważonego rynku,
- musi uwzględniać ekspansję PRS w największych miastach,
- jest bardziej narażona na konkurencję standardu i przewidywalności umów oferowanych przez operatorów instytucjonalnych.
Wpływ PRS ma charakter przede wszystkim city-level i dotyczy największych aglomeracji.
Płynność i ryzyko nadpodaży
Spadek liczby oddawanych mieszkań ogranicza ryzyko gwałtownej nadpodaży. Jednocześnie szeroka aktualna oferta zwiększa konkurencję między sprzedającymi.
Finalizacja dużych transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS może poprawić postrzeganie polskiego rynku przez kapitał instytucjonalny, co zwiększa jego płynność w segmencie projektów najmu.
Dla inwestora indywidualnego kluczowe jest rozróżnienie:
- płynności rynku pierwotnego w danym mieście,
- konkurencji najmu w konkretnej lokalizacji,
- skali obecności PRS w wybranym segmencie cenowym.
Najczęstsze błędne interpretacje
- Obniżka stóp procentowych nie oznacza automatycznego boomu cenowego – rynek opisany jest jako stabilizujący się.
- Szeroka oferta nie wyklucza wzrostu cen w nowych inwestycjach, jeśli rosną koszty budowy.
- Rozwój PRS nie oznacza wyparcia rynku prywatnego, ale w największych miastach zwiększa konkurencję.
Zasady alokacji kapitału w obecnych warunkach
- Uwzględniać rosnące koszty budowy jako czynnik wspierający ceny nowych projektów.
- Analizować poziom konkurencji PRS w konkretnej dzielnicy, nie tylko w skali miasta.
- Korzystać z większej przestrzeni negocjacyjnej przy zakupie w warunkach szerokiej oferty.
- Badać wrażliwość inwestycji na koszt finansowania mimo obecnej poprawy zdolności kredytowej.
Wnioski dla inwestora
Rynek mieszkaniowy w 2026 r. nie znajduje się ani w fazie dynamicznego wzrostu, ani gwałtownego spadku. Stabilizacja przy rosnących kosztach budowy i rozwijającym się PRS oznacza konieczność selektywnego podejścia. Największe znaczenie ma dziś wybór lokalizacji i modelu inwestycji, a nie ogólna ocena kierunku rynku.