Obecna sytuacja na rynku pierwotnym oznacza dla inwestora zmianę punktu równowagi – w części największych miast zaczyna kurczyć się oferta, a średnie ceny rosną wskutek wprowadzania bardzo drogich projektów. Decyzje zakupowe wymagają więc oceny, czy mamy do czynienia z realnym wzrostem wartości całego rynku, czy ze statystycznym efektem segmentu premium oraz chwilowym ograniczeniem podaży.
Sprzedaż szybsza niż nowa podaż – realna presja cenowa czy efekt statystyczny?
W lutym w siedmiu największych metropoliach wprowadzono ok. 2,3 tys. nowych lokali – o 58% mniej niż w styczniu i o 47% mniej niż średnia miesięczna z 2025 r. Jednocześnie w Warszawie sprzedano blisko 1,6 tys. mieszkań, czyli niemal trzykrotnie więcej niż wprowadzono do sprzedaży (niecałe 580 lokali).
Efekt:
- w Warszawie oferta spadła o 4% m/m (do ok. 17,3 tys. mieszkań),
- w Łodzi o 3% (11,5 tys.),
- we Wrocławiu o 3% (10 tys.),
- w Trójmieście o 2% (8,8 tys.),
- w Poznaniu o 1% (8 tys.).
Jedynie w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wprowadzono więcej mieszkań niż sprzedano, a oferta osiągnęła ok. 11,3 tys. lokali.
Dla inwestora oznacza to krótkoterminowe wzmocnienie pozycji cenowej deweloperów w większości największych miast, z wyjątkiem regionów z nadpodażą.
Segment premium jako czynnik podbijający średnie ceny
W Warszawie i Poznaniu wzrost średniej ceny mkw. wynikał z wprowadzenia bardzo drogich inwestycji.
W Warszawie:
- w jednej z inwestycji ceny sięgają 54,6–80,4 tys. zł/mkw.,
- średnia cena lokali wprowadzonych w lutym przekroczyła 26,5 tys. zł/mkw.,
- średnia cena całej oferty wzrosła o 2% m/m, przekraczając 19,5 tys. zł/mkw.,
- w ciągu 3 miesięcy średnia cena wzrosła o 7%.
Liczba mieszkań z ceną powyżej 20 tys. zł/mkw. w Warszawie wzrosła w dwa miesiące o ponad 20%, a ich udział w ofercie zwiększył się z 24% do 30%. Jednocześnie liczba mieszkań do 15 tys. zł/mkw. spadła o 10%, a udział zmniejszył się z 32% do 28%.
W Poznaniu dwie nowe drogie inwestycje (15,3–24,5 tys. zł/mkw. oraz 19,6–33,4 tys. zł/mkw.) podniosły średnią cenę do poziomu powyżej 14 tys. zł/mkw. (+1% m/m).
Skala wpływu: miasto-level, silna koncentracja na segmencie premium, bez równomiernego wzrostu całego rynku.
Porównanie podejść inwestycyjnych: premium vs. segment popularny
Podejście 1 – zakup w segmencie premium
- wyższa bariera wejścia kapitałowego,
- rosnący udział takich lokali w ofercie (szczególnie w Warszawie),
- ryzyko powtórzenia scenariusza z Trójmiasta, gdzie wcześniejsze wprowadzenie drogich inwestycji (+10% średniej ceny w 2025 r.) poprzedziło spadek sprzedaży o 28% m/m i 14% poniżej średniej rocznej.
Wniosek: wyższe ryzyko spadku płynności przy ograniczonej grupie nabywców końcowych.
Podejście 2 – segment relatywnie tańszy
- kurcząca się podaż mieszkań do 15 tys. zł/mkw. w Warszawie,
- stabilne lub spadające ceny w miastach z nadpodażą (GZM – średnia 11,3 tys. zł/mkw., -1% m/m; Łódź – brak wzrostu r/r),
- dłuższy czas absorpcji oferty w regionach z nadmiarem podaży (ponad dwa lata przy obecnym tempie sprzedaży).
Wniosek: większa stabilność cenowa nie oznacza automatycznie wyższej płynności – nadpodaż ogranicza potencjał wzrostu i wydłuża exit.
Płynność i ryzyko nadpodaży
W Warszawie sprzedaż jest o 27% wyższa niż średnia miesięczna z ubiegłego roku, co przy ograniczonej podaży wzmacnia presję cenową. Jednak przykład Trójmiasta pokazuje, że zbyt wysoka średnia cena może osłabić popyt.
W GZM i Łodzi obecna nadpodaż oznacza:
- ponad dwa lata potrzebne do upłynnienia obecnej oferty,
- ograniczoną presję na wzrost cen,
- większą konkurencję między sprzedającymi.
Ryzyko inwestycyjne jest więc zróżnicowane lokalnie, a nie ogólnokrajowe.
Najczęstsze błędne interpretacje
- Wzrost średniej ceny = wzrost wartości wszystkich mieszkań. W rzeczywistości wzrost wynika głównie z napływu bardzo drogich projektów.
- Spadek oferty = trwały niedobór mieszkań. Obecne ograniczenie podaży może być czasowe.
- Premium = większe bezpieczeństwo. Dane z Trójmiasta pokazują, że wysoka cena może ograniczyć sprzedaż.
Praktyczne zasady alokacji kapitału
- Analizować strukturę podaży (udział mieszkań >20 tys. zł/mkw. vs. <15 tys. zł/mkw.).
- Uwzględniać lokalny czas absorpcji oferty – szczególnie w miastach z nadpodażą.
- Oddzielać wzrost średniej ceny od realnego wzrostu cen w danym segmencie.
- Zakładać scenariusz spowolnienia sprzedaży przy dalszym wzroście cen w segmencie premium.
Wnioski dla inwestora indywidualnego
Obecny rynek nie daje jednolitego sygnału zakupowego. W Warszawie ograniczona podaż i rosnący udział drogiego segmentu mogą dalej podbijać średnią cenę, ale zwiększają ryzyko spadku płynności przy wysokich poziomach cenowych. W miastach z nadpodażą stabilność cen wynika raczej z presji konkurencyjnej niż z siły popytu.
Decyzja inwestycyjna powinna być oparta na analizie konkretnego segmentu cenowego i lokalnej relacji sprzedaży do nowej podaży, a nie na samej informacji o wzroście średnich cen.