Skala rozbieżności między liczbą uzyskiwanych pozwoleń a faktycznie rozpoczynanymi budowami wskazuje, że w krótkim terminie rynek nie wchodzi w nową fazę boomu podażowego, ale przygotowuje potencjalną nadwyżkę mieszkań na moment poprawy popytu. Dla inwestora oznacza to dziś stabilne warunki konkurencyjne, lecz podwyższone ryzyko przyszłej presji cenowej, jeśli projekty z pozwoleń zaczną być masowo uruchamiane.
Rekord pozwoleń a realna podaż – co naprawdę rośnie?
W I półroczu 2026 r. deweloperzy:
- uzyskali pozwolenia na budowę blisko 96 tys. mieszkań – o 25,4 proc. więcej rok do roku,
- rozpoczęli budowę 69,6 tys. mieszkań – wzrost o 1,9 proc. r/r,
- oddali do użytkowania 57,4 tys. lokali – wzrost o 0,7 proc. r/r.
Liczba pozwoleń była niemal o 38 proc. wyższa niż liczba rozpoczętych inwestycji. Oznacza to, że tempo przygotowywania projektów znacząco wyprzedza tempo realnego angażowania kapitału.
Z punktu widzenia podaży bieżącej kluczowe są dwa wskaźniki: rozpoczęte budowy i liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Oba rosną minimalnie. To nie wskazuje na gwałtowny napływ nowych lokali na rynek w najbliższych kwartałach.
Oferta 78 tys. lokali – presja konkurencyjna w dużych miastach
Pod koniec czerwca w siedmiu największych metropoliach dostępnych było ponad 78 tys. mieszkań w ofercie deweloperskiej. Przy takiej skali podaży firmy wybierają głównie najbardziej perspektywiczne projekty.
Dla inwestora oznacza to:
- wysoki poziom konkurencji w segmencie sprzedaży detalicznej mieszkań,
- większą selektywność banków i ostrożność deweloperów,
- brak presji na szybkie ograniczanie oferty poprzez wstrzymywanie sprzedaży.
Skala wpływu ma charakter city-level w największych aglomeracjach, ponieważ to tam koncentruje się wysoka oferta.
Oddania mieszkań a bieżąca sytuacja rynkowa
W I półroczu oddano blisko 95 tys. mieszkań (wzrost 3,2 proc.), z czego deweloperzy 57,4 tys. lokali. Dane te odzwierciedlają decyzje inwestycyjne sprzed dwóch lub trzech lat.
Dla inwestora oznacza to, że:
- aktualna liczba oddawanych mieszkań nie informuje o świeżym ożywieniu,
- minimalny wzrost oddań (0,7 proc. wśród deweloperów) potwierdza brak nowego cyklu ekspansji.
Rynek pozostaje w fazie ostrożnego zarządzania kapitałem przez deweloperów.
Dwie strategie inwestora w obecnym otoczeniu
1. Zakup mieszkania na wynajem w dużej aglomeracji
Przy ofercie przekraczającej 78 tys. lokali należy zakładać wysoką konkurencję także na rynku wtórnym w przyszłości. Jeżeli część projektów z uzyskanymi pozwoleniami zostanie uruchomiona, podaż może wzrosnąć skokowo.
Konsekwencje:
- ryzyko presji na ceny odsprzedaży w przypadku masowego startu inwestycji,
- utrzymująca się szeroka oferta lokali ogranicza możliwość szybkiego wyjścia z inwestycji po premii cenowej.
2. Oczekiwanie na materializację nowych budów
Obecnie liczba rozpoczynanych projektów rośnie tylko o 1,9 proc. r/r. Rekord pozwoleń nie przekłada się jeszcze na place budowy.
Konsekwencje:
- możliwa stabilizacja podaży w najbliższym okresie,
- niepewność co do skali przyszłej konkurencji, jeśli poprawa popytu uruchomi odłożone projekty.
Płynność i ryzyko nadpodaży
Obecna różnica między pozwoleniami (96 tys.) a rozpoczęciami (69,6 tys.) oznacza bufor projektów gotowych do uruchomienia. Jeśli sprzedaż mieszkań się poprawi, deweloperzy mogą relatywnie szybko zwiększyć podaż.
Dla inwestora oznacza to:
- podwyższone ryzyko rozproszenia popytu między większą liczbą projektów,
- wrażliwość płynności wyjścia na moment cyklu,
- zależność scenariusza cenowego od trwałości poprawy sprzedaży mieszkań.
Wpływ ma charakter city-level w dużych aglomeracjach, gdzie koncentruje się oferta i nowe pozwolenia.
Najczęstsze błędne interpretacje?
- „25,4 proc. więcej pozwoleń oznacza boom inwestycyjny” – nie, ponieważ liczba rozpoczętych budów wzrosła tylko o 1,9 proc.
- „Duża liczba oddanych mieszkań świadczy o obecnym ożywieniu” – dane te pokazują decyzje sprzed 2-3 lat.
- „Wszystkie uzyskane pozwolenia trafią szybko na rynek” – z danych wynika, że firmy odkładają start części projektów.
Skala administracyjnych decyzji nie jest tożsama ze skalą realnego zaangażowania kapitału.
Zasady alokacji kapitału w obecnej fazie rynku
- Analizować skalę bieżących rozpoczęć budów, a nie tylko liczbę pozwoleń.
- Uwzględniać wysoką ofertę w największych miastach jako czynnik ograniczający tempo wzrostu cen.
- Zakładać scenariusz zwiększonej konkurencji w przypadku trwałej poprawy popytu.
- Unikać modelu inwestycyjnego opartego wyłącznie na krótkoterminowym wzroście cen.
Wnioski dla inwestora indywidualnego
Rynek mieszkaniowy w I półroczu 2026 r. nie wszedł w fazę dynamicznej ekspansji, mimo rekordowej liczby pozwoleń. Deweloperzy budują portfel gotowych projektów, ale wstrzymują decyzje o pełnym uruchomieniu kapitału do czasu trwalszej poprawy popytu.
Dla inwestora oznacza to obecną stabilizację podaży przy jednoczesnym ryzyku przyszłego wzrostu konkurencji. Decyzje zakupowe powinny opierać się na selekcji lokalizacji i założeniu umiarkowanej płynności wyjścia, a nie na oczekiwaniu szybkiej fali wzrostowej wynikającej wyłącznie z liczby wydanych pozwoleń.