Korekta cen działek mieszkaniowych, wynikająca m.in. z wyprzedaży projektów przez mniejszych deweloperów, oznacza dla inwestora indywidualnego zmianę relacji sił po stronie podaży. Skala działania jednego z dużych graczy – Atalu – pokazuje, że mimo spadku dynamiki cen gruntów, podaż nowych mieszkań w największych miastach pozostaje wysoka, co ma bezpośrednie znaczenie dla konkurencji czynszowej i płynności wyjścia z inwestycji.
Co realnie oznacza korekta cen gruntów?
Prezes Atalu wskazuje, że apogeum wzrostów cen gruntów przypadło na połowę zeszłego roku, a następnie nastąpiła lekka korekta. Jedną z przyczyn jest wyprzedaż projektów przez mniejszych deweloperów oraz nieco większa podaż terenów.
Z perspektywy inwestora oznacza to:
- zatrzymanie presji wzrostowej na cenach ziemi,
- możliwość uzyskania nieco lepszych warunków zakupu przez dużych graczy,
- utrzymanie aktywności inwestycyjnej w największych miastach.
Nie jest to informacja o załamaniu rynku gruntów, lecz o korekcie po okresie silnych wzrostów. Skala wpływu ma charakter głównie miejski – dotyczy rynków, na których działają deweloperzy tacy jak Atal.
Skala podaży wynikająca z banku ziemi i realizowanych projektów
Atal:
- buduje na 8 rynkach,
- realizuje ponad 42 projekty na 8578 mieszkań,
- posiada potencjał 37 projektów na 9318 mieszkań,
- dysponuje bankiem ziemi o wartości ok. 2,5 mld zł (ok. 1 mln mkw. PUM).
W 2025 r. wybudowano niemal 4 tys. mieszkań, a w 2026 r. planowane jest zakończenie 5524 lokali (z wydaniami w latach 2026-2027).
Dla inwestora oznacza to utrzymanie wysokiej podaży nowych lokali w największych miastach również w latach 2026-2027. Nie jest to impuls ograniczający konkurencję – wręcz przeciwnie, liczba oddawanych mieszkań rośnie.
Zakupy gruntów – sygnał ostrożności
W 2025 r. Atal kupił grunty za 124 mln zł (66 tys. mkw. PUM), mniej niż w poprzednich latach. Średnia cena zakupu wyniosła 1895 zł za mkw. PUM. Spółka deklaruje, że w bieżącym roku zakupy nie będą duże, a bank ziemi zapewnia zabezpieczenie na wiele lat.
Dla rynku oznacza to:
- brak presji zakupowej ze strony dużego dewelopera,
- możliwą dalszą selektywność przy nabywaniu działek,
- stabilizację kosztu gruntu w strukturze nowych projektów.
To raczej kontrolowane dostosowanie tempa ekspansji niż sygnał ograniczenia aktywności budowlanej.
Dwie strategie inwestora przy rosnącej podaży
1. Zakup nowego mieszkania w projekcie dużego dewelopera
- Konkurencja czynszowa rośnie wraz z oddawaniem kolejnych etapów.
- Płynność wyjścia zależy od skali podobnych lokali w danym projekcie.
- Ryzyko presji cenowej przy sprzedaży w latach 2026-2027 może być podwyższone w lokalizacjach o dużej liczbie zakończeń.
2. Selektywne wejście w lokalizacjach o mniejszej podaży
- Większa odporność na konkurencję czynszową.
- Potencjalnie stabilniejsza płynność sprzedaży.
- Mniejsza ekspozycja na jednoczesne oddawanie setek podobnych lokali.
W obu przypadkach kluczowe jest monitorowanie skali realizowanych projektów na konkretnym rynku miejskim.
Ryzyko nadpodaży i presja na czynsze
Planowane zakończenie 5524 mieszkań w 2026 r. przez jednego dewelopera oraz realizacja ponad 42 projektów oznaczają, że w części miast pojawi się jednoczesna fala nowych lokali.
Dla inwestora wynajmującego to:
- ryzyko wzrostu konkurencji czynszowej,
- możliwość wydłużenia czasu poszukiwania najemcy,
- konieczność większej elastyczności cenowej.
Wpływ ma charakter lokalny – zależny od liczby projektów w danym mieście oraz ich harmonogramu.
Płynność wyjścia z inwestycji
Duża liczba oddawanych mieszkań w latach 2026-2027 może oznaczać:
- większą konkurencję przy sprzedaży lokalu w podobnym segmencie,
- presję na marże przy próbie szybkiego wyjścia,
- wydłużenie czasu sprzedaży.
To szczególnie istotne dla inwestorów planujących krótszy horyzont czasowy.
Częste błędne interpretacje
- Spadek cen gruntów = koniec wzrostu cen mieszkań.
Artykuł mówi o lekkiej korekcie po okresie silnych wzrostów, nie o załamaniu rynku. - Mniejsze zakupy gruntów = ograniczenie podaży.
Atal posiada bank ziemi zabezpieczający projekty na wiele lat. - Rosnąca sprzedaż = brak ryzyka.
Trend wzrostowy sprzedaży nie eliminuje lokalnej konkurencji czynszowej i sprzedażowej.
Zasady alokacji kapitału w obecnym otoczeniu
- Unikać projektów z bardzo dużą liczbą podobnych lokali oddawanych w tym samym czasie.
- Analizować harmonogram zakończeń inwestycji w danym mieście w latach 2026-2027.
- Zakładać konserwatywne scenariusze czynszowe.
- Nie opierać decyzji wyłącznie na informacji o korekcie cen gruntów.
Korekta cen działek jest korzystna dla bilansów deweloperów, ale dla inwestora kluczowe jest co innego – utrzymująca się wysoka skala podaży nowych mieszkań w dużych miastach. To ona w najbliższych latach będzie decydować o konkurencji czynszowej i płynności wyjścia, a nie sam fakt, że ceny gruntów przestały rosnąć.