Obecne dane z rynku najmu pokazują, że inwestor powinien dziś koncentrować się na zarządzaniu płynnością i dopasowaniu produktu do zmieniających się preferencji młodych najemców, a nie na automatycznym założeniu wzrostu popytu. Rynek pozostaje w równowadze, ale znajduje się w fazie przejściowej związanej z nowymi regulacjami i zmianą postaw zakupowych wśród młodych dorosłych.
Rynek w równowadze, ale w fazie przejściowej
Na początku czerwca liczba aktywnych ofert najmu wynosiła 24,0 tys., a na koniec miesiąca 24,1 tys. (+0,4% m/m). W siedmiu największych miastach oferta utrzymuje się na poziomie ok. 16,3 tys. ogłoszeń, co stanowi 68% całej podaży.
Przy stabilnych cenach i krótkich czasach ekspozycji mamy do czynienia z rynkiem o wysokiej płynności. W Warszawie stosunek nowych ofert do stanu na koniec miesiąca wyniósł ok. 75%, co oznacza, że większość bazy jest co miesiąc odnawiana.
Dla inwestora oznacza to obecnie brak silnej presji cenowej, ale także brak przestrzeni na szybki wzrost czynszów wyłącznie dzięki ograniczonej podaży.
Lokalne różnice podaży
- Wzrost podaży m/m: Lublin (+14%), Rzeszów (+7%), Zielona Góra (+4%).
- Spadki podaży: Olsztyn (-23%), Trójmiasto (-11%), Poznań (-7%), Kielce (-6%).
Spadki w miastach o charakterze turystycznym wiązane są z pierwszym pełnym miesiącem obowiązywania unijnego rozporządzenia dotyczącego najmu krótkoterminowego i niepewnością właścicieli co do jego egzekwowania.
Skala wpływu ma obecnie charakter lokalny i przejściowy, a realnym testem dla rynku będzie wrzesień – moment potencjalnego zasilenia rynku długoterminowego mieszkaniami dotychczas wynajmowanymi krótkoterminowo.
Młodzi najemcy jako czynnik stabilizujący popyt
71% młodych badanych rozważa przeprowadzkę do innego miasta, a 30% nie wyklucza pozostania najemcami przez całe życie. W dużych miastach koszty najmu i opłat pochłaniają od 35% do 55% dochodu rozporządzalnego młodych osób.
Odkładanie decyzji zakupowej wynika tu z kalkulacji ekonomicznej, niekoniecznie z rezygnacji z aspiracji mieszkaniowych. Z punktu widzenia inwestora:
- wydłuża się średni czas funkcjonowania młodych osób na rynku najmu,
- utrzymuje się szeroka baza popytowa w segmencie mieszkań 1-2 pokojowych,
- rośnie znaczenie elastyczności i jakości obsługi.
Nie jest to jednak sygnał automatycznego wzrostu czynszów, lecz raczej stabilizacji popytu w określonym segmencie metrażowym.
Czynsze – gdzie pojawia się presja?
Średnia ofertowa cena najmu w miastach wojewódzkich wyniosła 3 571 zł (+1,3% m/m). Wzrost napędzały m.in. Warszawa (+1,7%), Trójmiasto (+1,6%), Lublin (+1,2%), Opole (+1,1%).
Najwyższe średnie czynsze:
- Warszawa – 4 844 zł,
- Trójmiasto i Kraków – powyżej 3 000 zł.
Najniższe stawki:
- Kielce – 1 968 zł,
- Białystok – 2 090 zł.
Kielce notują -6,7% r/r, co jest najgłębszą ujemną dynamiką roczną wśród obserwowanych miast.
Dla inwestora oznacza to realne ryzyko spadku stawek w wybranych, słabszych rynkach regionalnych przy jednoczesnej stabilizacji w największych ośrodkach.
Produkt, który się wynajmuje
Ponad połowa wyszukiwań dotyczy mieszkań dwupokojowych. Najczęściej poszukiwane są:
- ok. 40 mkw. – 21% zapytań,
- ok. 30 mkw. – 17% zapytań.
Rośnie znaczenie zgody na zwierzęta – z 6% wyszukiwań w 2024 r. do 12% wiosną 2026 r., co czyni to kryterium ważniejszym niż niektóre standardowe udogodnienia.
Dodatkowo rosną oczekiwania wobec:
- aplikacji do obsługi budynku,
- zgłaszania usterek online,
- cyfrowych narzędzi informacyjnych.
Inwestor oferujący kompaktowe, funkcjonalne mieszkanie z akceptacją zwierząt i sprawną obsługą zyskuje przewagę konkurencyjną bez konieczności obniżania czynszu.
Dwie strategie inwestora w obecnym otoczeniu
1. Strategia pasywna
- utrzymanie standardowego produktu,
- brak zgody na zwierzęta,
- minimalna digitalizacja obsługi.
Ryzyko: dłuższy czas ekspozycji i większa wrażliwość na pojawienie się dodatkowej podaży jesienią.
2. Strategia dostosowawcza
- zakup lub utrzymanie mieszkań 30-40 mkw.,
- zgoda na zwierzęta przy odpowiednich zabezpieczeniach,
- uproszczona, cyfrowa komunikacja z najemcą.
Efekt: lepsza płynność najmu przy stabilnych stawkach, bez konieczności konkurowania ceną.
Płynność i ryzyko nadpodaży
Rynek określany jest jako bardzo płynny, ale kluczowy będzie moment, w którym mieszkania z najmu krótkoterminowego ewentualnie zasilą segment długoterminowy. Jeśli tak się stanie jesienią, wpływ będzie miał charakter miejski, szczególnie w lokalizacjach turystycznych.
Ryzyko nadpodaży jest dziś potencjalne, nie potwierdzone danymi, ale wymaga ostrożności przy nowych zakupach inwestycyjnych w miastach turystycznych.
Częste błędne interpretacje
- Większa liczba młodych najemców nie oznacza automatycznie wzrostu czynszów.
- Spadek podaży w miastach turystycznych nie musi oznaczać trwałego niedoboru mieszkań.
- Stabilne ceny przy wysokiej rotacji nie są sygnałem hossy, lecz równowagi.
Praktyczne zasady alokacji kapitału
- Koncentruj się na metrażach 30-40 mkw. w największych miastach.
- Analizuj lokalne dynamiki r/r – szczególnie w rynkach z ujemną dynamiką czynszów.
- Zakładaj brak dynamicznego wzrostu stawek w krótkim terminie.
- Buduj przewagę standardem i elastycznością, nie ceną.
Obecne dane nie wskazują na przełom, lecz na etap dostosowawczy rynku. Dla inwestora oznacza to środowisko wymagające selekcji lokalizacji i produktu. Kapitał powinien być kierowany w segment młodych, mobilnych najemców, przy zachowaniu ostrożności wobec miast o ujemnej dynamice czynszów oraz potencjalnego jesiennego wzrostu podaży.